□ 나홀로 아파트와 관련된 문제는 부천시뿐만 아니라 전국적으로 나타나는 것으로, ‘나홀로’라는 말이 의미하듯 주변과의 부조화가 일차적인 문제로 인식되지만, 나홀로 아파트가 모이면 더는 나홀로 아파트가 아니라고 볼 수 있는지 등의 논란이 있음
○ 부천시에는 실제로 최초 나홀로 아파트로 불릴 수 있는 아파트가 다수 모여있는 지역이 존재함
○ 나홀로 아파트 클러스터 지역에서 경관 문제 등이 지속해서 발생하는지, 부천시민에게 나홀로 아파트 관련된 문제 중 어떤 것이 가장 큰 어려움인지 실제 확인이 필요함

□ 계획적인 관리가 필요한 나홀로 아파트의 기준과 원인은 무엇인지, 부천의 실태분석을 통한 사실 확인이 필요함에 따라 다음의 쟁점을 중심으로 연구가 수행되었음
○ 부천시에는 최근 얼마나 많은 나홀로 아파트가 어떤 유형으로 지어졌는지
○ 부천시 실태에 기반하여 정의할 수 있는 나홀로 아파트의 기준은 무엇인지
○ 나홀로 아파트로 인해 부천시 지역주민이 가장 문제라 여기며 개선을 요구하는 것이 무엇인지
○ 부천시의 현 상황을 중심으로 나홀로 아파트의 계획적 관리방안 중 우선순위는 무엇인지

□ 부천시에는 최근 6년간 건축심의를 거치지 않고 건축허가를 통해 지어지는 30세대 미만의 아파트 건설이 2016년과 비교하여 2021년에 3배로 크게 증가했으며 이 중 상당수가 나홀로 아파트로 분류되기에 부천시의 빠른 대처가 요구됨
○ 문제가 되는 아파트의 세대수는 건축허가로 지어지는 30세대 미만의 아파트가 많으며, 50세대 내외의 아파트 등 소규모 아파트가 주로 나홀로 아파트의 특성을 보임
○ 부천시의 가로주택정비사업 중 규모가 작은 일부 아파트는 건축심의를 받았으나 건축허가로 지어진 나홀로 아파트와 유사한 문제가 확인됨
○ 부천시의 나홀로 아파트는 도시형생활주택 등 완화된 기준이 적용된 형태가 아니며, 상당수는 단일 필지에서 용적률을 최대한 활용하는 형태로 지어짐

□ 부천시 실태분석에 따라 우선적으로 관리가 필요한 나홀로 아파트를 ‘보행로가 갖추어지지 않은 10미터 이하 도로에 접하며 불법 주차, 보행 안전 문제, 채광 문제 등 저층 주거지역 문제가 지속해서 발생하는 100세대 미만 아파트’로 정의함
○ 나홀로 아파트가 집적된 지역에서 계속해서 인프라 문제가 발생하므로 주변보다 높은 밀도로 개발되는 것은 나홀로 아파트의 기준에 포함하지 않는 것이 필요한 것으로 판단함
○ 이러한 부천시 나홀로 아파트의 정의는 최근 건축허가를 통해 지어지는 30세대 미만의 아파트와 건축심의를 받더라도 인프라 문제가 계속해서 발생하는 50세대 내외의 아파트를 포함함
○ 위 정의는 나홀로 아파트의 경관, 나홀로 아파트의 알박기를 통한 재정비의 기회비용의 문제를 포함하여 지역 문제를 중심으로 계획적 관리의 우선 대상을 뚜렷이 드러내기 위한 정의임

□ 나홀로 아파트 문제는 나홀로 아파트 자체에 대한 문제와 신축 아파트임에도 불구하고 지역 인프라에 부담을 줌으로 인한 지역 문제 해결을 동시에 고려할 필요가 있음
○ 주거의 최소 요건인 ‘안전성’에 취약한 문제, 그리고 도시계획 및 관리 영역에서 벗어난 개발로 인해 ‘편리성’ 측면에서 미흡한 문제가 지역주민의 최우선 문제로 확인됨
○ 부천시는 나홀로 아파트와 관련하여 규제 및 인센티브가 규정되지 않은 부분이 존재하여 나홀로 아파트 자체의 문제와 지역에의 악영향이 복합적으로 나타남

□ 이를 바탕으로 본 연구는 나홀로 아파트의 계획적 관리를 위해 1) 소규모주택정비법 상 사업의 우선 추진, 2) 심의대상 확대 및 강화 등을 통한 계획적 관리 기회 마련, 3) 근본적인 나홀로 아파트의 발생 원인 제거를 위한 용도지역제 등 도시관리 체계 재편을 제안함
○ 소규모주택정비법의 소규모주택정비 관리지역, 자율주택정비사업 등의 활성화 방안을 통해 기반시설 정비를 함께 하는 주택건설의 사업성을 높여 나홀로 아파트를 대체할 것을 제안함
○ 소규모주택정비, 도시재생 등 계획적 개발의 기회를 확보하기 위해 나홀로 아파트로 인해 문제가 나타나는 점에 대해 건설기준을 강화하고, 심의 체크리스트를 마련할 것을 제안함
○ 나홀로 아파트가 건설될 수 있는 근본적인 원인인 현행 용도지역제를 탈피하여 주변 지역을 고려한 유연한 도시관리계획 또는 용도복합지역 신설을 포함한 용도지역 추가 세분을 제안함