□ 최근 경기도 내 시･군에서 도시･군관리계획 변경에 따른 공공기여 환수 사례가 늘어나고 있으나, 사전협상제도를 활용하기보다는 개별사례에 따라 공공기여를 진행
○ 도시･군관리계획 변경에 따른 공공기여는 사전협상제를 도입하여 객관적이고 일관성 있는 기준을 적용하기보다는 도시･군관리계획 행정절차 및 심의과정에서 각 사례별로 공공기여를 협의하는 방식으로 운용되고 있음
○ 또한 각 지자체에서 운용하는 사전협상제 기준은 공공기여를 공평하게 부담하도록 적용되어야 하나 개발수요를 포함한 지역 여건의 차이로 인하여 실제 공공기여 제공에는 편차가 큰 경향이 있음

□ <쟁점 1> 사전협상제도 근거 법령의 적용 부분 : 사전협상제도가 도입된 이후 법적 근거 마련을 위해 상위법령이 개정되었으나 실제로 사전협상 근거 법령을 적용함에 있어 각 해당 시군 실무자들 간에 이견과 논란이 있음
○ 지자체별 운용사례 기준으로 살펴보면 주로 광역지자체는 복합적 토지이용･대규모 토지를 대상(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조)으로 하는 주요거점지역 기준에 적용, 기초지자체는 주민이 제안하는 도시관리계획(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조) 일반지역으로 구분됨
○ 사전협상 적용대상 부지를 주요거점지역으로 제한할 경우 면적제한(5천㎡이상)이 적용되는 지구단위계획구역에서만 협상 추진이 가능하므로 시군여건에 따라 사전협상 대상지 중 다수가 협상대상에서 제외될 수 있음
○ 주민이 제안하는 지구단위계획을 모두 사전협상 대상으로 하는 경우, 협상을 검토해야 하는 대상지가 너무 많아 행정력이 낭비될 수 있으나 주민제안형 소규모 지구단위계획이라 하더라도 대상지 입지와 사업내용에 따라 주변지역에 미치는 영향력이 클 수 있음

□ 사전협상 대상 및 근거 법령의 결정 : 사전협상 대상을 미리 한정하지 말고 주요거점지역과 일반지역 모두 후보지에 포함, 이후 집행부의 검토와 위원회의 자문을 통해 선정
○ 지자체의 여건에 따라 주요거점지역과 일반지역 모두 후보지로 선정하고 사전협상 평가 기준을 토대로 해당 지자체의 검토와 위원회의 자문을 통해 결정하도록 함
○ 사전협상 대상지는 대상지의 규모로 제한하지 않고 대상지 개발이 주변에 미치는 영향과 파급효과의 정도를 고려하여 각 지자체가 여건에 맞는 기준을 결정

□ <쟁점 2> 사전협상제 공공기여율 산정방법 : 현재 사전협상제를 운용하는 대부분의 지자체는 용적률 증가분을 토지가치로 환산하여 공공기여율을 산정하는데 실제로는 토지가격의 상승 정도에 따라 실질적인 공공기여율에 차이 발생
○ 용도지역 변경 등 용적률 상승 시 서울과 인천은 증가되는 용적률의 60%에 해당하는 토지가치, 기타 지자체는 증가되는 용적률의 50%에 해당하는 토지가치를 공공기여로 제공
○ 그러나 용도지역 변경 등에 의한 용적률 상승 시 토지가치 상승폭이 클수록 실제 제공되는 공공기여율이 적어지는 현상 발생
○ 도시･군계획시설 결정(변경/폐지) 및 허용용도 완화는 평면적으로 이용되던 도시계획시설이 폐지되어 원래의 용도지역에서 허용되는 수준의 토지의 입체적 이용이 가능하게 되면 용도지역의 변경이 없다 하더라도 실제적으로는 용도지역 변경의 효과가 발생

□ 사전협상 공공기여율의 결정 : 대상지 여건을 반영할 수 있도록 감정평가를 통해 실제 토지가치 상승분을 기준으로 설정
○ 감정평가 없이 일률적인 공공기여율을 적용하면 대상지의 지가가 낮거나 소규모일 경우 실제 가치 증가분에 비해 과도한 공공기여가 산출되고, 종전-종후 토지가치 증가분이 큰 경우 상대적으로 적은 공공기여가 산출될 수 있음. 이 경우 환수율이 낮아질 수 있음
○ 최종적인 공공기여량은 감정평가를 통한 실제 토지가치 상승분을 기준으로 산출된 공공기여량이 기준보다 많을 경우 기준으로 제한하고 기준보다 적을 경우 기준을 충족하도록 조정 필요

□ 경기도 31개 시･군의 공공기여 수준 차등화 : 저개발지역의 공공기여량은 낮게 적용하여 개발을 유도, 고밀개발지역은 공공기여량을 높게 적용하여 개발을 억제
○ 실질적인 공공기여에 영향을 미치는 개발여건, 지가수준 등 지역특성을 반영하여 시군별･지역별 공공기여 수준 차등화 필요
○ 행정구역이 넓어 신도시와 비도시지역이 공존하는 등 지역별 여건 차이가 클 경우 동일 시･군 내에서도 공공기여 수준의 차등화 방안을 고려할 필요가 있음

□ <쟁점 3> 공공기여시설의 계획기준 : 사업대상지 내 공공시설･기반시설 등을 설치하여 공공기여로 제공하는 경우, 사업을 위해 필수적으로 설치해야 하는 공공시설･기반시설을 공공기여로 인정하지 않도록 하는데 이와 관련하여 공공과 민간의 의견 차이 발생
○ 민간측(사업제안자)에서는 사업추진을 위해 필수적으로 설치해야 하는 시설을 공공기여에 포함하여 공공기여를 최소화하려고 하지만 사업을 위해 필수적으로 설치해야 하는 시설을 공공기여로 인정할 수 없음
○ 공공측에서는 필수적으로 설치되어야 하는 공공시설･기반시설을 공공기여에서 모두 제외하고 추가적인 공공기여를 요구하게 되는데 이 경우 공공기여 부담이 증가하여 기대수익이 저감되어 민간의 사업참여 동인을 저하시켜 사업추진에 제약요인으로 작용할 우려도 있음

□ 공공기여시설의 계획기준 : 공공기여시설은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣의 공공시설, 기반시설을 포함하되 필수기반시설에 해당하는 시설은 제외
○ 사업대상지 내 공공시설･기반시설 등을 설치하는 경우 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣의 공공시설, 기반시설 범위 내에서 사업을 위해 필수적으로 설치해야 하는 공공시설･기반시설에 해당하는 시설은 제외
○ 입주자의 편익시설로 사용될 가능성이 큰 시설, 타 법령에 의하여 의무적으로 설치해야 하는 시설, 사업부지 진출입 도로 등을 공공기여에서 제외하거나 배제, 또는 최소화하도록 규정

□ 사전협상제 관련 법령의 개정 건의
○ 사전협상제 적용대상과 공공기여 제공의 근거가 되는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제52조의2 제1항과 관련하여 조문 해석의 오해와 논란이 있으므로 이 규정에 대한 보완･개정 필요